2024工业地产产业现状及未来趋势分析

• 黄文玉 2023年12月19日 来源：互联网 538 29
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与国际成熟的工业地产市场相比，我国工业地产发展仍处于初级阶段。过去很长一段时间内，工业地产行业都不是一个完整发展的商业市场。

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

工业地产产业发展现状分析

与国际成熟的工业地产市场相比，我国工业地产发展仍处于初级阶段。过去很长一段时间内，工业地产行业都不是一个完整发展的商业市场。随着这两年工业投资的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的资金逐步向工业地产转移，使得工业园区、产业地产逐步兴起。

工业地产作为推进我国改革开放和经济发展的重要载体，一直被视为经济建设的主战场。工业地产是指一个国家或一个区域的政府，根据经济发展阶段和自身经济发展要求，通过行政的、市场的多种手段，集聚各种生产要素，并在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为功能布局优化、结构层次合理、产业特色鲜明的工业企业聚集发展区或者称产业群集。工业地产作为城市众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。

在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。工业地产的赢利性主要是为工业生产提供了场所，能够维持工业领域的正常发展。工业地产的盈利主要涉及到开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润，而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费;小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。

在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业地产建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产建设需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。近年来，工业地产行业的市场规模增速较快，平均增速在7%以上。

工业地产策划是对工业园区或仓储物流、厂房进行前期考察立项，园区规划、建设、招商推广、进驻后物业管理的统筹。工业地产策划是区别于房地产、商业地产策划等的另一新兴地产策划。目前我国的工业地产策划市场不太成熟，需要不断完善。工业地产策划覆盖我国西南地区、珠三角地区以及长三角地区的多个工业重地。工业地产策划，包括战略规划、开发运营、投资融资、招商推广和管理咨询服务。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2029年工业地产产业现状及未来发展趋势分析报告》显示：

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

与住宅地产不同的是，工业地产面向的客群主要是企业，尤其是实体企业。因我国实体经济发展不济，沿海很多地区都出现了倒闭潮。这便导致了企业对工业地产产品的需求度降低，同时工业地产行业产品同质化严重，出现了供给产品与需求产品不匹配的结构性失衡，行业有一定的风险性。工业地产行业的盈利能力较强，从近几年行业的净利润情况来看，行业的净利率总体保持在10-15%之间，行业处于良好的发展态势之中。

据统计，2019年全国300城工业用地推出建筑面积8.7亿平米，成交建筑面积7.5亿平米。截至到2020年1-4月，全国300城工业用地推出建筑面积2.4亿平米，成交建筑面积2.1亿平米。从各线城市成交规划建筑面积结构来看，2019年一线城市占比4%，二线城市占比36%，三四线城市占比60%。从成交规划建筑面积增速来看，据统计，2019年一线城市工业用地成交规划建筑面积同比增长43%，二线城市工业用地成交规划建筑面积同比增长21%，三线城市工业用地成交规划建筑面积同比下降7%。

数据显示，2019年中国工业用地成交楼面均价增长至287元/平方米，截至到2020年1-4月，中国工业用地成交楼面均价为254.7元/平方米。从各线城市工业用地成交楼面均价来看，据统计，2019年中国一线城市工业用地成交楼面均价为916元/平方米，同比增长21.6%，二线城市工业用地成交楼面均价为296元/平方米，同比增长5.1%，三四线城市工业用地成交楼面均价为238元/平方米，同比增长0.8%。

随着推动经济持续回升向好的一系列政策措施落地显效，工业生产加快回升，装备制造业实现高速增长，高技术制造业明显加快，新动能不断成长壮大，工业高质量发展扎实推进。工业生产加快回升，延续向好态势。2023年11月份，全国规模以上工业增加值同比增长6.6%，增速较上月加快2.0个百分点;环比增长0.87%，较上月加快0.48个百分点。三大门类均较上月回升，其中，采矿业增加值同比增长3.9%，较上月加快1.0个百分点;制造业增长6.7%，加快1.6个百分点;电力、热力、燃气及水生产和供应业增长9.9%，加快8.4个百分点。1—11月份，规上工业增加值同比增长4.3%，较1-10月份加快0.2个百分点，延续2023年以来逐月回升态势。从各分组类型看，当月和累计增速均较上月有所回升。

国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求;政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。

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