2026-2030年中国商业不动产REITs行业全景调研与发展趋势预测

商业不动产REITs试点迎来重大进展。近日，由中国证监会研究起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》向社会公开征求意见。

业内点评：未来的一段时间都将是REITs市场发展的关键期。商业不动产REITs的推出有助于支持构建房地产发展新模式，在“防风险、稳增长”中发挥积极作用。

产业链发展分析

商业不动产REITs是指通过持有商业不动产(如写字楼、商业综合体、酒店等)获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金。

商业不动产REITs产业链是一个连接实体经济资产与资本市场金融工具的完整生态体系。它涉及从实物资产的创造、运营到金融化、投资管理的多个环节。

图表：商业不动产REITs产业链结构图谱

资料来源：中研普华产业研究院

商业不动产REITs产业链的本质，是将笨重的、非标准化的不动产，转化为透明的、高流动性的标准化金融证券。它打通了实体资产与资本市场的通道，让社会资本能够更高效地参与大规模商业地产的投资，同时也为实体经济提供了长期、稳定的权益型资金，推动了整个不动产行业的健康发展与转型升级。

政策环境分析

目前监管层正紧锣密鼓推进商业不动产REITs配套规则修订、系统改造等工作，征求意见稿明确了产品定义、基金注册运营要求以及监管责任等核心内容，通过“明确边界+压实责任”的制度设计，为试点平稳运行打下基础。

图表：2023-2025年商业不动产REITs主要政策

资料来源：发改委、证监会、新华社等公开渠道

此外，资本市场新“国九条”、《“十五五”规划纲要建议》等政策均提及推动REITs市场高质量发展，商务部等五部门也发文支持符合条件的商业地产项目发行REITs，多政策协同发力，为其发展提供了稳定的政策环境。

存量规模分析

当前，我国商业不动产存量规模庞大，在资产盘活领域仍是“蓝海”。截至2025年5月末，全国3万方以上已开业零售商业约6700个，建面约6亿方。其中，五大城市群(长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游)合计占比约60%。

根据北京大学光华管理学院REITs课题组测算，我国公募REITs市场空间超10万亿元。从资产类型看，写字楼、酒店、零售商业是房地产存量中的重要组成部分，其证券化将显著提升REITs市场的规模和影响力。另据中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长粗略估计，我国狭义商业地产(仅指代零售物业、办公物业和酒店)存量规模约为40万亿至50万亿元。

市场运行分析

我国公募REITs自2021年试点启动后，数量整体呈快速增长态势，仅2023年因市场低迷出现发行放缓情况。截至2025年11月28日，全市场共有77只REITs上市交易，总募集资金超过2000亿元，总市值约2200亿元，涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型。

图表：2021-2025年我国公募REITs年度发行数量变化一览(单位：只)

数据来源：Wind、中研普华产业研究院

自2024年以来，深沪证券交易所全面推动REITs常态化发行，推出首批消费基础设施REITs、首单水利设施REITs和首批数据中心REITs，资产类型不断丰富，充分发挥规模效应、示范效应。随着REITs市场发展日趋成熟，推出商业不动产REITs成为市场关注的焦点。

按商业不动产2%-3%的可证券化率计算，其REITs市场潜在规模就达8000亿-15000亿元。当前全市场已有77单 REITs 产品上市，发行规模超2000亿元，且2024年以来酒店、写字楼等相关类REITs、ABS产品发行规模接近千亿元，市场对商业不动产的估值、运营等已形成广泛共识，庞大的存量资产将为商业不动产REITs提供充足的底层资产来源，支撑市场持续扩容。

竞争格局分析

商业不动产REITs试点政策落地后，市场竞争已从单纯的资产数量比拼，转向资产运营、资本运作、基金管理等综合体系能力的较量。参与竞争的企业主要涵盖商业地产开发商、专业资产管理公司、产业运营企业等。

图表：中国商业不动产REITs竞争主体及竞争力剖析

资料来源：中研普华产业研究院

预计未来3年，一方面行业集中度将提升，头部企业凭借全链条能力持续抢占优质资产与市场份额，预计2025年头部企业市场份额将进一步提升;另一方面竞争赛道将细化，购物中心、科创园区、城市更新项目等细分领域将涌现专业龙头。

消费基础设施REITs先行案例

证监会明确商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展，动态调整涉房企业发行要求，为房地产行业提供金融支持。截至2025年11月28日，已上市的消费基础设施REITs包括华夏华润商业REIT、嘉实物美消费REIT、中金印力消费REIT等，覆盖购物中心、百货商场等业态。其中，华夏华润商业REIT在2025年三季度业绩达成率均超100%，现金分派率达3.6% 。

图表：消费基础设施REITs估值情况(截至2025年11月28日)

数据来源：Ifind、中信建投

商业不动产REITs试点启动后，市场将重点覆盖购物中心、写字楼、酒店等业态，存量规模庞大。随着首批消费基础设施REITs的成熟运行，后续扩容至全商业不动产领域可期。

更多报告内容点击：2026-2030年中国商业不动产REITs行业全景调研与发展趋势预测报告