城中村改造重启：各地探索城中村改造模式

• 吴亚楠 2023年9月5日 来源：互联网 358 16
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今年以来，中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造。4月28日，中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。城中村改造的出发点是加大保障性住房建设与供给。

城中村改造一方面是修复内需和消费潜力的必然选择，另一方面也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建‘先租后买’的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民、年轻人、外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。

城中村改造重启

今年以来，中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造。4月28日，中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

7月21日，国务院常务会议审议通过《指导意见》。7月24日召开的中央政治局会议指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造，盘活改造各类闲置房产。7月28日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开。此外，8月1日举行的央行会议也提到加大对城中村改造的金融支持。

上海易居房地产研究院副院长崔霁表示，目前，房地产行业从增量时代进入到存量时代，住房保障体系需要发力，以解决超大特大城市新市民的居住问题，城中村改造的出发点是加大保障性住房建设与供给。

根据中研普华研究院撰写的《2023-2028年城中村改造行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示：

根据第七次全国人口普查数据，目前我国共有7个超大城市(城区常住人口1000万以上)和14个特大城市(城区常住人口500万至1000万)。从需求端来看，租金低廉的城中村满足了大量新市民、青年人和外来人口居住需求，但城中村在硬件条件和配套设施，尤其是消防安全、公共卫生、社会治安、灾害防控等方面存在不少隐患。

《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》明确将“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多”的城中村作为改造重点。这对于促进城市内部均衡发展、满足人民美好居住生活需求具有重要意义。

超大特大城市的城中村为新市民、青年人等群体提供了低成本住房，但其在基础设施、公共服务、卫生安全等方面暴露出来的缺陷及隐患不容忽视。在超大特大城市改造城中村，不仅是满足人民对美好生活的期待，也将成为提振内需潜力的重要路径。

城中村改造要规划先行，坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。目前，一些城市正在积极推进城中村改造，有望形成可借鉴的经验。上海市提出，预计到2025年，中心城区周边城中村改造项目全面启动;到2027年，中心城区周边城中村改造项目全面完成。

2022年我国城中村改造行业区域市场规模分布华东地区占比39.67%，华中占比14.87%，华南占比12.25%，华北地区占比11.59%，东北地区占比3.84%，西南地区占比12.46%，西北地区占比5.53%。

旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造是上海的重大民生工程、发展工程和治理工程。自2022年6月浦东新区启动改造工作以来，区主要领导开展研究部署，区分管领导牵头，组建“两旧一村”改造推进指挥部和专班。

预计城中村改造成本3.9万亿元

截至2023年3月1日，不成套改造项目已启动42幢约1331户。其中，六里和向东成为首批采用公租房形式实施的城市更新项目。城中村启动改造38个点位，涉及居民约11135户。当天搬迁的北蔡中界、杨桥城中村，签约期内1271户居民完成签约，居民预计将在安置房建成后，陆续迁入新居。

预计城中村改造建筑面积约19.4亿方，改造成本3.9万亿元。根据我们的测算，全国超大特大城市共计有19个，城中村面积12.9亿方，城中村建筑密度较高，但楼层往往相对较低，我们假设平均容积率1.5，则对应总建筑面积19.4亿方。按照拆除面积20%，拆建比2，整治面积80%测算，对应改造总成本3.9万亿元。

各地探索城中村改造模式

中国城市的发展正在由“增量扩张”转向“存量更新”，开展城市更新已成为实现新型城镇化高质量发展的重要途径。而城中村改造又是城市更新重要的组成部分，不仅可以改善城市界面、提升居住品质，还能破解公共配套设施不足、消防用电安全等问题，更能为房地产开发投资形成增量。

从目前来看，城中村改造在各地已经逐步推进。广州2023年计划推进127个城中村改造项目。深圳2023年计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。而在2023-2025年，上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。

目前，在城中村改造中，各地采取货币化安置与实物安置并存的方式。其中，8月25日，浙江嘉兴提出加快城中村改造和城市有机更新，完善“房票”安置政策;郑州于8月3日也明确了城中村改造的安置方式，以货币化安置为主。

相比之下，北京在今年3月发布的《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》(征求意见稿)中规定，征收集体土地房屋补偿强调以房屋安置方式为主。而济南鼓励多种安置方式相结合，采取实物安置或货币安置形式。

广州的城中村数量庞大，更新改造着力解决“大城市病”，实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升，推动广州高质量发展。7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

在城中村改造中，从地方实践来看各有经验可供借鉴。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。城中村改造行业报告对中国城中村改造行业的发展现状、竞争格局及市场供需形势进行了具体分析，并从行业的政策环境、经济环境、社会环境及技术环境等方面分析行业面临的机遇及挑战。还重点分析了重点企业的经营现状及发展格局，并对未来几年行业的发展趋向进行了专业的预判。

本报告同时揭示了城中村改造市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对政府部门也具有极大的参考价值。同时包含大量的数据、深入分析、专业方法和价值洞察，可以帮助您更好地了解行业的趋势、风险和机遇。

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